Dificultad en las transacciones inmobiliarias
Los impuestos tienen un gran impacto en los negocios, pero en el caso de los inmuebles la situación se complica porque hay un impuesto que entorpece el mercado y en mi opinión no es el impuesto sobre la renta., Ni el impuesto al valor agregado, ni el impuesto de timbre. .
Lo que desalienta la negociación de estos activos es el impuesto único a la propiedad (IUSI), que es un cargo injusto, empezando por su alta tasa, se paga de por vida aunque el activo no produzca rentas, y además la ley apunta a la inconstitucionalidad por no establecer el evento generador.
Para viabilizar los negocios inmobiliarios, se han promulgado reformas fiscales. Entonces, en la ley del impuesto al valor agregado, se estableció que el 12% se paga en la primera venta o permuta. Las ventas posteriores están sujetas al pago del tres por ciento del sello. Ayudó un poco, pero la complicación permanece ya que el IUSI permanece sin cambios.
En el impuesto a la renta, se ha establecido la regla 70-30, la cual es aplicable solo a desarrolladores de proyectos inmobiliarios de varias unidades, quienes pueden transferir a compradores finales propiedades, acciones o participaciones de entidades que constituyan para brindar servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de espacios comunes, entre otros, una asignación que no puede exceder el 30 por ciento de los ingresos totales del proyecto, entendiéndose que el 70 por ciento es el valor sujeto al pago de la IUSI. Para no tener problemas tributarios, los desarrolladores deben cumplir con obligaciones formales, ya que la ley obliga a presentar declaraciones e informes a la administración tributaria, al inicio del proyecto, durante el desarrollo y al final de la obra.
La tasa del nueve por mil es tan dañina que algunos municipios otorgan hasta un 75% de descuento sobre la experiencia que practican. Explíquelo con cifras: si la liquidación municipal se determina en Q1 100 200, por acuerdo del Ayuntamiento, se otorga el descuento indicado, resultando en una reducción de Q825 150 y la diferencia de Q275,050, que se denomina “Impuesto real valor patrimonial ”, al que se le aplica el 9 por mil, resultando en un IUSI anual de Q2,475.
Si el valor presente de esa misma propiedad fuera de 1.300.000 Q, para que el propietario declare su propiedad por ese monto y pague la IUSI sobre ese mismo valor, la tasa tendría que fijarse en dos por mil, y esto no afectaría ni a la ingresos a fondos municipales, ya que en el caso del ejemplo el impuesto de Q 2,475, aplicado al valor presente, representa 1.9 por mil del valor total de la tasación municipal, lo que refleja que, fijando la tasa en dos por mil y aplicando al valor actualizado, la recaudación de la IUSI no se ve afectada; por el contrario, lo aumentaría, con la ventaja de que también aumentaría la recaudación de otros impuestos, estimularía el mercado inmobiliario y también tendría un efecto positivo en las demás actividades económicas del país.
En marzo de 2019 se presentó a la Legislatura la iniciativa número 5567, que contiene reformas a la ley, y entre estas se propone la tasa única del dos por mil. Dada la recesión económica debido a los efectos de la pandemia, los legisladores harían bien en reactivar esta iniciativa. Los miembros tienen la palabra.