Los apartamentos podrían ser el próximo negocio inmobiliario en dificultades

Este puede parecer un buen momento para poseer edificios de apartamentos.

Para muchos propietarios, este es el caso. Los alquileres se han disparado en los últimos años debido a la escasez de viviendas en gran parte del país y a la alta inflación.

Pero un número creciente de propietarios de propiedades en alquiler, particularmente en el sur y el suroeste, se encuentran en dificultades financieras. Sólo algunos han dejado de pagar sus hipotecas, pero los analistas temen que hasta el 20% de todos los préstamos para edificios de apartamentos estén en riesgo de impago.

Aunque los alquileres aumentaron durante la pandemia, el aumento se estancó en los últimos meses. En muchas partes del país, los alquileres están empezando a bajar. Las tasas de interés, elevadas por la Reserva Federal para combatir la inflación, han encarecido mucho las hipotecas para los propietarios de viviendas. Y si bien la vivienda sigue siendo escasa en muchos lugares, es posible que los desarrolladores hayan construido demasiados apartamentos de alta gama en ciudades que ya no atraen tantos inquilinos como en 2021 y 2022, como Houston y Tampa, en Florida.

Estos problemas aún no se han convertido en crisis porque la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos, conocidos en el sector inmobiliario como propiedades multifamiliares, no se han atrasado en los pagos de sus préstamos.

Según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales, una asociación industrial cuyos miembros incluyen prestamistas e inversores, sólo el 1,7% de los préstamos multifamiliares tienen al menos 30 días de morosidad, en comparación con aproximadamente el 7% de los préstamos para oficinas y alrededor del 6% de los préstamos para hoteles y comercios minoristas.

Pero muchos grupos industriales, agencias de calificación y firmas de investigación temen que muchos más préstamos hipotecarios puedan quedar en dificultades. Los préstamos multifamiliares constituyen la mayoría de los préstamos recientemente agregados a las listas de vigilancia compiladas por expertos de la industria.

«El sector multifamiliar no es un problema en este momento, pero está en el radar de todos», afirma Lisa Pendergast, directora ejecutiva de la consultora inmobiliaria.

Las preocupaciones sobre los préstamos inmobiliarios se suman a una letanía de problemas que enfrenta la industria de bienes raíces comerciales. Los edificios de oficinas más antiguos están sufriendo el cambio al trabajo remoto. Los hoteles están sufriendo porque la gente realiza menos viajes de negocios. Los centros comerciales llevan años perdiendo terreno frente a las compras online.

Los edificios de apartamentos enfrentan una variedad de problemas. En algunos casos, los propietarios tienen dificultades para llenar las unidades y generar suficientes ingresos. En otros, los apartamentos están llenos de inquilinos que pagan, pero los propietarios no pueden aumentar los alquileres lo suficientemente rápido como para reunir los fondos necesarios para cubrir los crecientes pagos de los préstamos.

Como resultado, casi uno de cada cinco préstamos multifamiliares corre ahora el riesgo de volverse morosos, según una lista mantenida por el proveedor de datos CRED iQ.

Los analistas están más preocupados por aproximadamente un tercio de las hipotecas multifamiliares que se emitieron con tasas de interés variables. A diferencia de las hipotecas tradicionales a tasa fija, estos préstamos han requerido pagos cada vez más altos a medida que las tasas de interés han aumentado en los últimos dos años.

ZMR Capital compró Reserve, un edificio de apartamentos de 982 unidades en Brandon, Florida, cerca de Tampa, a principios de 2022. La hipoteca de la propiedad se incluyó en bonos vendidos a inversores. La propiedad está ocupada en más del 80%, pero los pagos de intereses han aumentado en más del 50%, o más de $6 millones. Como resultado, el propietario del edificio no pudo pagar la hipoteca, que vencía en abril, según el análisis de los documentos de servicio del préstamo realizado por CRED iQ. ZMR Capital declinó hacer comentarios.

OWC 182 Holdings, propietaria de Oaks of Westchase en Houston, un complejo de apartamentos estilo jardín de 182 unidades compuesto por 15 edificios de dos pisos, no ha realizado pagos de su hipoteca desde abril, en gran parte debido a las altas tasas de interés, según CRED iQ. No se pudo contactar a los representantes de OWC 182 para hacer comentarios.

«A medida que aumentan las tasas, aumentan los costos del servicio de la deuda de estas propiedades», dijo Mike Haas, director gerente de CRED iQ.

Pero incluso los prestatarios que obtuvieron un préstamo a tipo fijo pueden enfrentar dificultades cuando tienen que refinanciar su préstamo con préstamos con tipos de interés mucho más altos. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, este año vencerán alrededor de 250 mil millones de dólares en préstamos multifamiliares.

«Con tasas de interés mucho más altas y alquileres que comienzan a caer en promedio a nivel nacional, si tienes que refinanciar un préstamo, lo haces en un entorno más caro», dijo Mark Silverman, socio y gerente del grupo CMBS Special Service de la bufete de abogados Locke Lorde. “Es más difícil rentabilizar estos edificios. »

Mientras que la deuda de oficinas y los problemas crediticios se concentran en los edificios de las grandes ciudades, particularmente en el noreste y la costa oeste, las preocupaciones sobre los edificios multifamiliares se concentran más en el Sun Belt.

A medida que la gente se mudó cada vez más al sur y al suroeste durante la pandemia, los desarrolladores construyeron complejos de apartamentos para satisfacer la demanda esperada. Pero en los últimos meses, según los analistas inmobiliarios, el número de personas que se mudan a estas regiones ha disminuido drásticamente.

Según CoStar Group, en 19 ciudades importantes del Sun Belt, incluidas Miami, Atlanta, Phoenix y Austin, Texas, 120.000 nuevos apartamentos estuvieron disponibles en 2019 y fueron ocupados por 110.000 inquilinos. El año pasado, estos mercados tenían 216.000 nuevas viviendas, pero la demanda se ha reducido a 95.000 inquilinos.

Además, a medida que los costos de construcción y mano de obra aumentaron durante la pandemia, los desarrolladores han construido más edificios de departamentos de lujo, con la esperanza de atraer inquilinos que pudieran pagar más. Hoy en día, los precios y los alquileres de estos edificios están cayendo, según los analistas de CoStar.

«Los desarrolladores simplemente se han excedido», dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar Group. “Todo el mundo pensó que la demanda que vimos en 2021 iba a continuar. »

Eso podría ser un gran problema para inversores como Tides Equities, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Los Ángeles que ha apostado fuerte por las propiedades multifamiliares de Sun Belt. Hace apenas unos años, Tides Equities poseía edificios de apartamentos por valor de unos 2.000 millones de dólares. Esta cifra subió rápidamente a 6.500 millones de dólares. Ahora, a medida que caen los alquileres y los precios de estos apartamentos, la empresa tiene dificultades para pagar sus préstamos y cubrir sus gastos operativos, según CRED iQ.

Los ejecutivos de Tides Equities no respondieron a las solicitudes de comentarios.

Dicho esto, es probable que los edificios de apartamentos sean financieramente más sólidos que los edificios de oficinas, por ejemplo. Esto se debe a que las viviendas multifamiliares pueden financiarse con préstamos de los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, que el Congreso creó para hacer que las viviendas sean más asequibles.

«Si los bancos regionales y los grandes bancos de inversión deciden dejar de prestar a los hogares, Fannie Mae y Freddie Mac simplemente obtendrán una mayor participación del mercado», dijo Lonnie Hendry, director de productos de Trepp, una empresa de datos de bienes raíces comerciales. “Es una seguridad que otras clases de activos simplemente no tienen. »

Además, incluso cuando las oficinas se ven afectadas por un cambio importante en los patrones de trabajo, la gente todavía necesita lugares para vivir, lo que debería respaldar al sector multifamiliar en el largo plazo, dijo Hendry.

Aun así, algunos expertos de la industria esperan una ola de impagos en el sector de apartamentos, lo que empeoraría los problemas en todo el sector inmobiliario comercial en su conjunto.

«Hay muchos activos multifamiliares realmente sólidos», dijo Silverman, de Locke Lorde, «pero habrá daños colaterales, y no creo que sean mínimos». »